主题：9部门来管小区“大问题”，管得有点“宽”？

经过广泛调研、座谈，几易其稿，日前，《市政府关于加强市区住宅小区综合管理工作意见》（以下简称《意见》）正式出台。记者昨天从市住建局了解到，目前这一《意见》已下发相关部门。

这不单单是涉及到物业行业主管部门住建部门的一个《意见》，而是涉及到市级9个部门的《意见》。从文件以市政府名义出台就不难发现，对小区加以“综合”管理才是本次下发《意见》的核心。业内人士解读，这份《意见》的出台也标志着对住宅小区的管理被纳入城市管理的大格局中，接下来，需要跟上的工作是制定细则让《意见》的精神起到实效，接上地气。

原来对小区和物业管理中的问题，居民们第一个想到要找的部门就是住建部门，现在综合管理了，其他部门在小区管理中担负起了哪些职责呢？《意见》的出台给我们带来什么影响？记者就此进行了梳理。

谁担职责谁来管：

1、遭遇野蛮装潢该找谁？

《意见》原文：城乡规划部门依法查处规划核实前超规划许可建设的违法建筑、擅自改变房屋外立面及在非承重墙开门（窗）、开挖建筑底层地面、擅自改变房屋用途等行为。城管部门依法查处擅自改变房屋外立面、非承重墙开门（窗）、开挖建筑底层地面、改变房屋用途等违法行为。

解读：掘地三尺把门面房一层变成两层，这是装潢中经常遇到的野蛮行为。很显然，这种野蛮做法不利于房屋的整体安全，侵害了相关业主的利益。今后，遇到这个问题，投诉的无非是规划和城管两个部门，就看是规划核实前的还是规划核实后的了，规划核实前的属于规划管，反之归城管管。

4、电梯未落实年检影响安全怎么办？

《意见》原文：质监部门负责电梯等特种设备和水、电、气、热等安全计量工作；督促使用单位落实电梯等特种设备安全运行的基本要求和安全管理责任制；督促使用单位做好特种设备注册、维护保养、年检、从业人员持证上岗等工作；处理特种设备安全事故。

解读：随着小高层、高层小区体量的增加，与电梯打交道的居民也呈现与日俱增的态势，因电梯而引发的小区矛盾也随之递增。《意见》的出台为加强小区电梯管理增添了力量。

5、物业乱收费住改商谁来把关？

《意见》原文：物价部门负责制定物业服务收费政策、物业服务收费标准，对物业服务收费明码标价实施监督检查，依法查处物业服务中乱收费等价格违法行为。工商部门负责工商登记经营场所与经营范围的审查（擅自将住宅用房改变为经营用途的，工商部门不得核发相关证照）。

解读：物业费按什么标准收？住房改成经营用房行不行？《意见》表述得十分清楚，物业费应有标准可参照，对乱收费的物价部门可以查处。住房改经营用房如果没有通过工商部门审核，将领不到证照，必将置于无照经营的不利境地。

6、小区菜场外溢小区养鸡谁查处？

《意见》原文：城管部门查处集贸市场以外无合法固定经营场所的无照经营行为；查处擅自饲养家畜家禽和食用禽类的违法行为；牵头做好养犬工作。

解读：小区内菜场外溢，占据小区内道路进而影响通行的事例已是屡见不鲜，而小区养鸡、养狗影响环境和安全的投诉则频率更高。物业公司作为企业面对业主大量的投诉常常爱莫能助，一方面因无权查处而不敢动真；另一方面投诉的是业主，养鸡养狗的也是业主，双方都得罪不起。城管部门介入小区管理则有法有据。

多部门管会陷 无人管尴尬吗

齐抓共管小区的协作机制怎样得到落实，让各部门按照职责各负其责，这是一个事关实效的问题。为此，《意见》在开头就说，市城管委应强化对小区综合管理的组织领导，研究决定小区综合管理重大事项，协调成员单位做好小区综合管理工作。《意见》提出建立综合会办机制，由市城管办牵头组织有关部门会办解决小区综合管理中存在的问题，通过强化目标管理和监督考核力度的办法让齐抓共管切实变成大家都在管，管出实效。

据介绍，市住建局近期将会同市城管办研究考核监督办法。

为什么要 多部门共管小区

按照《意见》的规定，市住建城乡建设部门要负责制定物业管理相关政策、物业服务企业三级资质审批、房地产开发（淮阴、淮安区除外）；负责清河、清浦、生态新城范围内维修资金、房屋质量、市政及绿化图章审批及验收的监督管理；依法查处范围内的违法行为。小区的事情大多由住建部门负责，现在为何要形成住建与其它部门合力管理呢？

市住建局相关人士说，《意见》的出台并不是派生出来的部门职责，而是按照法律、法规对各部门的职责做了一次梳理，让各部门在小区管理中的职责得以明确。目前，仅在主城区就有上千个小区，涉及的问题和投诉面广量大，按部门职责来厘清职责，有利于矛盾的及时解决。

这些意见、条款 每句话都与我们的小区相关

5年内市区住宅小区业委会成立率达90%，原则上对2000年以前建成的老小区实施基本物业服务，通过系列措施缓解停车难……在《市政府关于加强住宅小区综合管理工作的意见》（以下简称《意见》）中，对搞好小区业主自治，加强老小区物业基本服务保障等小区管理各方面工作提出了一系列目标，并为完成这些目标制定了措施和实施路径。写在文件中的目标和措施虽不到2000字，但每句话都与小区居民生活密切相关。

门面出租补物业费不足

减免廉租房住户物业费

保障房、安置房、廉租房小区的物业服务与老小区一样，物业费收缴率不理想也是个现实问题。而物业费缴费不理想的结果衍生出的将是市场化、专业化物业服务的难以为继。着眼现实，《意见》对这类小区有专门的表述。

总体来说，物业服务企业托管保障性、安置性为主的小区以及享受政府补贴的小区，物业企业可享受税收方面的返利：物业服务单位实施物业服务中缴纳的营业税地方留成部分，按项目予以先征后返；保障性、安置性为主的小区，建设单位按照规定建筑面积的1%无偿提供经营性用房，产权属于同级物业主管部门，不得转让出售，出租收益统筹用于弥补物业服务经费的不足部分。

对廉租住房户物业费予以减免，减免部分由同级财政负担。

实施老小区物业基本服务

财政扶持业主也要交费

下水道堵塞无人疏通，垃圾无人清理，大门无人值守……老小区居民时常遇到、抱怨的难题说明，老小区离不开基本物业服务。

如何解决老小区基本物业服务可谓一道难题。《意见》第三款提出，对2000年以前建成、难以实行市场化、专业化物业服务的小区实施基本物业服务，做到有治安防范、清扫保洁、绿化养护、维修维护、停车管理。

为落实老小区基本物业服务，政府对老小区实施基本物业服务采取以奖代补方式予以扶持，其中对清河区、清浦区的补贴经费由市、区两级财政各承担50%；淮阴区、淮安区、经济技术开发区和工业园区补贴经费由本级财政负担。从今年起，市财政分别给予清河区、清浦区400万元、350万元补贴资金，补贴期限暂定为3~5年，补贴资金根据实施情况适时进行调整。同时，《意见》对实施基本物业服务的小区业主缴纳物业费也提出要求：业主应按不低于0.20元/平米的月标准缴纳物业费。