主题：淮安南北大门前途未卜 开发商拿地需慎重

一座城市的土地资源有限，而城镇化进程与对外交流必然导致土地市场及房地产市场的供不应求，所以从长久来看房价上涨有其深刻的内因，有限的土地与增长的人口之间形成不可逆转的茅盾。

而在房地产市场向来流传“位置位置位置”的理论，即位置是房地产第一要素，但凡事有例外：比如人口高度密集的城市会在城市边缘得到充分发展，而在物广人稀的小城即便中心区域也未必如何抢手，前者如北上广深等一线城市，后者如淮安这般市场扑朔迷离的小城。

清河、清浦、淮阴、淮安、开发五区中，清浦和淮阴有着相似的特征，重点规划但有如鸡肋，各自突破但乏善可陈，淮安南北大门未知多多，而开发商在此拿地需从长计议。

淮安扩大一倍南北大门更显鸡肋

随着近几年淮安“东扩南连”战略坚定不移的快步实施，淮安市区面积至少将扩大一倍，淮安市府、体育馆、规划“四馆”、国家森林公园等将被重点建设在生态新城这一完全新生的板块。年初正在建设的有轨电车及里运河文化长廊等城市重点工程都在于沟通新城与主城，南北大门虽然成熟久亦，也难免不被历史的车轮甩在身后，渐渐沦为鸡肋。

南大门清浦，2010年获批苏北首个省级商务集聚区，可以看粗淮安对清浦这一平台有着较高期望。但清浦自身位置存在较大短板，老工业区给区域形象沾上抹不去的印迹，原住民有限，区域过于空阔，对外区吸引力太弱，而目前也尚无商业项目聚集人气。再者淮安近来土地出让量过于生猛，这不仅导致房市奄奄一息没有朝气，也使得清浦的竞争力无法凸显。

北大门淮阴，以建设富庶美丽幸福淮安新北城为目标，已经开业的居然之家与义乌商贸城人烟罕见，邻近京沪高速与铁路，但乡镇人群进城给城北的诸多房企带来连续不止的一波波小高潮，整体房价远高清浦、开发。但随着乡镇人群置业趋势趋于平稳，淮阴吸引外区人群的能力同样乏术。随着淮安东扩南连发展方向，相比清浦，淮阴距淮安主战场更加遥远。低附加值、劳动密集、物流空港、农业或成淮阴未来主要产业方向。新北城的口号能带领淮阴走多远，具有诸多不定因素，而从短期看，鸡肋的地位是做注定了。

房企极地突围谨慎南北大门的“滑铁卢”

淮安房价全省倒数第二，而清浦整体4000出头的房价显得很寒酸，淮阴黄河北岸基本都在5000以上，紧挨乡镇房产价格与清浦整体水平相当。两区库存皆大，各房企压力山大。产品单一、择扯虚无缥缈是两区拿地房企普遍存在的特点。极地突围，需有硬功夫，等时间涨市场涨价格，将一败涂地。

首先考虑的是人的问题，南北大门置业人群都很单一，首先对整体购房人口基数有大致了解，在此基础上分析竞争与风险，结合产品线与营销线整体把控，抢得属于自己的客户，如此方有可能在残酷且冷酷的市场中俘获热心客户。圈地走人的上古模式已经显得非常非主流了，拿地南北大门需深思熟虑。

谨慎并非无所作为，在冷漠的市场造成热潮就是最大的赢家，南北大门需要大手笔项目打开步步维艰的局面。没有调研就没有发言权，没有卖不出去的区域，只有卖不出去的产品，对区域认识不足，对产品研发肤浅是清浦、淮阴存在的最大问题。以人为本，着于产品，才不会让南北大门成为拿地房企的滑铁卢。

淮安两大脏乱差

淮阴区还不错，房价高高的

生态新城也好不到哪儿去

开发区=无人区

 以后应该还不错的吧，不是说市政府要搬过去

清浦区房价好低的，但是觉得很不方便

小宇说的没错，这两个区应该渐渐地被边缘化吧

清浦区比淮阴区好，离楚州什么的都要近很多

盖点商场估计就会好了